古いものを価値あるものに変えていく

リノベーションでマンションを変えよう、ということをテーマに書いてきましたが実際に動き出したり、計画を練ったりすることは凄く楽しいと思います。
他の方の事例も参考にして考えると、夢は広がるかもしれません。

今は築30年以上もたった物件がかなり安く販売されてるものが非常に多いので、時期的には
狙い目かもしれませんね。
駅に近い物件が凄く安く手に入る、地方に行けば下手すると新車を購入するくらいの金額で
買えてしまう物件もあったりします。
そういう物件は狭いかもしれませんが（笑）

知り合いに、そういう格安物件を買ってリノベーションをして賃貸として貸し出している人もいます。
その方はもともと建築業界出身の方なので、自分で内装を変えたりとかなり安い値段で
改修しているようですが、そろそろ日本も古いものを価値あるものに変えていくというやり方が
合ってきているのかもしれません。
新しいものばかり追い求めてきた日本でリノベーションという方法が定着してくれば環境や
次代の子供たちにも、物を大切にする気持ちを黙っていても教えていけるのではないでしょうか。
ちょっと大袈裟かな（笑）

ちなみに新築マンションは相当な宣伝費をかけているから、販売価格に宣伝費が結構上乗せ
されてるんですよ。
中古マンションのほうが金額的にも魅力でしょ。

リノベーションの疑問点について

中古マンションをリノベーションで変えた場合に一つ不安になるのが、
古い点で将来ライフスタイルが変わった場合にどうしよう。
転勤になったらどうしよう。
子供が増えて手狭になったらどうしよう。
と言ったことを考える方も多いかと思います。

いろいろな実例を見ていると築30年以上の物件をリノベーションしたという事例が多く存在します。
なぜなら古くてお得ということもありますが、古いということは、それだけ立地が良い所に
建てられてることが多いからなんです。

賃貸物件を考える時には立地はかなり重要な部分になりますよね。
でも新築マンションを買おうとした場合に、立地が良い場所はすでにマンションが建っていたり、
価格が高くて手が出ないということが多いでしょ？
そして立地が良いこともあって、賃貸物件で築年数が古くてもリノベーションされた物件は
借りても多く、賃料もけっして安いということが無いんです。

将来、ライフスタイルが変わったら賃貸に回しても売却したとしてもリノベーションの価格を
ある程度上乗せして売却が出来るんです。
なぜならリノベーションとは価値を向上させることなので、もしかしたら新築よりも利回りが
高くなるかもしれませんよ。
保障は出来ませんけどね。

リノベーションの魅力

リノベーションでマンションを変えようということで考えることや見るべき点、資金についてなど
色々書いてきましたが、今回は魅力を書いてみたいと思います。

アメリカなどでは賃貸物件ですら壁をペンキで塗ったり、自分好みに変えるのが
当たり前なんですが、日本ではそうはいきませんよね。
壁をペイントしてしまったら、賃貸の場合は部屋を出るときに現状回復で相当お金が
取られることでしょう。
敷金だけでは賄えないこともあると思います。
でも自分で買ったマンションなら自分の裁量で変えることが出来ますよね。

最近は専門雑誌も出てて、見てるだけで時間があっという間にたってしまうくらい
写真に見とれてしまうものが多いですよね。
天井に配管がむき出しになっていて、なんとなく倉庫感があるけど解放感もある部屋や、
明かりに拘ってスタジオみたいに照明がついている部屋や、余計なものはとっぱらってしまい
キッチンもステンレスで作り、下は空間になっているので掃除も簡単になっているなど
文章では、なかなか表現しずらい（笑）

結構壁が打ちっぱなしになっているのが好きで床は無垢材を使っている部屋が大好きなんです。
って自分の好みは聞いてない？
子供部屋で天井が無くて、下にタイヤが付いていて移動できる部屋なんてのもありました。
丸々一部屋にして各自の部屋が移動できる部屋にするっていうのも面白いかも。

リノベーションの費用もローンの対象にできるのか？

今回は資金計画について書いてみたいと思います。
住宅ローンを考えた時に、リノベーションの費用もローンの対象にできるのか？
という疑問があると思います。

中古マンションを買うにはもちろん住宅ローンを適用できますが、さてリノベーションの費用は
そこに組み入れられるのか？
これは結構ハードルがあったりします。

融資先によって変わってくるので、これが正解ですとは言えないのですが、
マンションを購入する契約と同時にリノベーションをする工事契約も同時に必要だったりする
訳なんです。
なので、前回の記事で述べた専門の業者にあたりをつけておかないといけないということに
なりますね。

あとで工事の契約をする場合には、住宅ローンより少し割高で借入期間も短いリフォームローンになってしまうことが多いようです。
私は銀行家でもないので確実なことは言えませんが、マンションは住宅ローン、リノベーションは
自己資金でと考える方が多いのもこういった現状が多いのかもしれません。

また、中古物件の時価評価によっては中古マンションの購入と同時に工事契約をしても融資が
受けられない場合があります。
その辺も踏まえたシュミレーションをしておくのも良いかもしれません。
借りれる限度額などは銀行などのホームページでシュミレーション出来るところがあるので
初めに調べてどの程度の資金計画が立てられるのか計算しておきましょう。

無駄のないリノベーションの進め方

前回の記事で、リノベーションをする時に専門の方に見てもらうことが重要と書きましたが
どういう人に見てもらうことが一番いいのか？
専門家って誰？と思ったかたもいるかもしれません。

それは建築のプロのことです。
現在住んでいる家や部屋を見て大体の広さなどが分かるので、こうしたい、ああしたいなどの
想像は来るかもしれませんが、初めて見に行った物件で、こうできる、ああできるなど
想像出来るでしょうか？
この壁は移動可能だとか、たぶん難しいのではないでしょうか。

普段から建築を仕事としている人は、まっさらにした状態を想像することが出来ます。
そういう人のアドバイスを聞きながら進めて行くと無駄な時間や間違った物件選びを
しないですみます。
ということは物件を探す前にリノベーションを行ってくれる業者も探さないといけませんね。
設計事務所や専門雑誌などを読んで参考にしたり、ホームページなどを参考にして
探してみるのも良いかもしれません。
中には物件探しから設計、施工までトータルに行っている専門業者もあるので、
まずは相談して見ることが大事ですね。
相手はプロなので自分の思い描いている理想の部屋と資金面など、色々な角度から
アドバイスしてくれると思いますよ。

マンション購入前に、共用部分もしっかりチェック

リノベーションでマンションを変えようと物件探しや、街並みの確認などを行ってから、
実際に内覧する時は、間取りなどはすでに不動産屋さんから見せてもらっていると思います。
なので一番見るべき点は共用部分になってくるんじゃないでしょうか。
マンションの寿命は管理が行き届いているかで、全然違ってきます。
修繕積立金が安いところは要注意ですね。

もちろんエントランスや階段が汚れていたりゴミが落ちている所は論外ということになります。
そして部屋に入った時に注目してほしいのが、窓やバルコニーといったところでしょうか。
窓に関しては規約などによってまちまちだったりしますが、バルコニーは共有部分にあたるので
リノベーションが出来ない部分になってきます。
出来れば広いバルコニーに見晴らしの良い所が良いですよね。

部屋の中の壁が汚いとか、キッチンが汚れてるとかはどちらかと言うと、リフォームせずに
安く販売してもらえたりするので大歓迎ですね。
どうせ壊しちゃうのだから。

そして重要なことなのですが構造の問題があります。
出来ればリノベーションをする業者の方と一緒に見に行くのが良いかもしれません。
折角広い部屋に変えようと思っても壁が壊せない構造であったり、配管の都合上お風呂場を
移動出来ないなど、どれだけ自分にあった間取りに出来るのかということを見てもらう為にも
最低でも契約する前には見てもらう必要があります。
なんだかんだ言っても高い買い物ですからね。

住みよい環境探しは慎重に！自分の目で、足で確かめよう

では、物件選びに出かけてみましょう。
自分の理想の間取り出来上がったら、広さなどから物件をある程度見極められると思うのですが、
周辺環境は実際に行って歩いてみないと分からない部分が多々あります。

インターネットや広告の徒歩○分というのは意外に信用出来ない部分もあります。
なぜなら距離だけではじきだしてる場合が多く、実は歩きにくい場所があったり、
信号が多くて立ち止まることが多かったりと環境によって大きく左右される場合が多いからです。

そしてどんな施設があるのか？
重要ですよね。
これから住もうとしている街が不便なところでは、せっかくリノベーションをして
理想のマンションになっても、日常の生活が豊かになるとは思えないですよね。
自分たちの家族構成を考えて、子供がいるのなら学校などはどうか？
など全員で考えてみて、後で失敗したと思わないよう慎重に選んで下さいね。
街は自分の力ではリノベーション出来ませんから。
新築マンションよりも格安で、立地の良い場所に見つけられる中古物件ですから、
散歩するつもりで色々見て回ると楽しいですよ。

ちなみに私が住んでいるマンションには時折、このマンションを買いたい方がいるので
売って頂ける方はいないでしょうか？
といった不動産屋さんの手書きチラシが入っていたりします。
気に入った街で、良い場所にマンションがあるけど売りに出ていない場合でも、
こうやって不動産屋さんが交渉してくれる場合も少なからずあるかもしれませんよ。

理想の間取りを考える上で大切なこと

さて実際にリノベーションでマンションを変えようとなった時に、
一番考えなければいけないことはどういう間取りにするか。
ということですが、自分のライフスタイルにあった間取りを全く考えないと話を進める上でも
中々進まなくなるので、基本的なベースが必要になってきます。

中古物件を探すにしても、現在住んでいるマンションを改修するにしても、
理想の部屋を思い浮かべないと何を求めてるか分からないので話がはじまりませんよね。

もちろん金銭的なことや、物件によって実現できないこともあるかもしれませんが、
そこからこういう方向性はどうでしょう？
など担当してくれる業者の意見が引き出されて、
納得出来るものが違う形でも出来るかもしれません。
ベースを決めたら、住みたい街を考えてみると物件探しでもスムーズに進むと思います。

間取りを考えるときには色々な部屋の間取りを参考にして、
現在住んでいる家の不便なところを書き出してみると、
理想の形が見えてくるんじゃないでしょうか。
あとは、その中で譲れない点をピックアップしておくと物件選びや間取りを
変更しなくてはいけなくなった時に先に進みやすいと思います。

新築マンションは、ほとんどが分譲で間取りを考える必要は無いので楽かもしれませんが、
この間取りを考える作業って凄く楽しいと思うんですよね。
こうしたい、あーしたいと会話も弾むし、インテリアの本を買ってきて読んでる時間も
楽しいものですよね。

リノベーションが選ばれる理由

リノベーションでマンションを変えるという前に、
現在のマンション事情を、ちょっと説明したいと思います。

リーマンショックがあって住宅が売れなくなったという時期がありましたが、
現在は回復傾向にあるようです。
そして中古マンションも下落から安定的な価格に落ち着いたようです。

下がってしまったマンションが安定的な価格に落ち着いてるということは
言うなれば底を打ったという形になるかもしれませんね。
値上がりを期待出来るとは断言しませんが、急落することはないと思います。

新築マンションに至っては着工件数とともに販売件数も増加している状況にあります。
そんな中、注目されてるのがリノベーションなのですが、どうしてリノベーションなのでしょうか。
一つ考えた時に立地が良い土地にはすでに建物がたっていることも挙げられますね。
住居を考えるときに立地は生活していくうえで重要な要素であることは間違いないですよね。
周りに何も無いところに住みたいと思う方は少ないでしょ？

次に不景気と言われているこの時代で、極力出費を抑えたいということが挙げられます。
しかし拘りを持ちたいというのが本音なので、立地や価格を考えた時に、新築よりも割安なリノベーションという選択をする人が増えているということなんです。